第二部分：通江国际酒店部分开发经营分析（通江国际项目产权式酒店针对性分析）

  随着商业经济的迅猛发展和人民生活水平的日益提高，尤其是在中国融入全球经济体系之后，国际零售、家居、餐饮等商业巨头正以前所未有的速度加快进军中国市场的步伐，对商业物业的需求激增，从而大大推动了国内商业地产的发展。商业地产的运作广泛的涉及到社会、经济、文化、城市规划、建筑、投资、消费者心理学等各大领域，慢慢的变成了一个大众热衷的崭新课题。以下我们将从几个维度对商业地产开发做出概要分析。

  是指由专业的商业管理公司负责经营管理，实施所有权与经营管理权分离，用于从事商业销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物。它进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁、分零租赁两种方式。

  是指由专业的商业管理公司负责经营管理，而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售，而所有权与经营管理权可以实施分离，用于从事商业销售等经营活动的建筑物。它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。

  商业地产的开发和运营有其特殊的客观规律，国内大多数商业地产开发商是从住宅开发商转变而来，经常用操作住宅项目的手法操作商业地产；而住宅项目的操作经验，虽然规避了商业地产开发前期很多难题，但也给商业地产的开发带来了新的难题。

  商业地产开发主体的多元性和结构性决定了商业地产的开发一定要整体考虑，每个环节的工作开展需要有计划、有步骤。

  商业地产的系统性和专业性决定了开发商和运营上之间的合作必须在每个环节均有专业技术人员提供服务，这些专业运营上之间的合作也非常重要。

  对所有的可利用的资源做到合理规划，从最基本的直觉到复杂的统计分析。国内目前的现状一般不可提供可靠的统计和定量报告。商业地产项目需要从商业的角度、在细致的、有明确的目的性的市场调查与研究基础上，结合可能的招商资源和地产商的投资回报要求来制定专业的商业定位和规划设计。

  这一点是从商业环境来说的，这包括：一是消费能力，二是竞争的状态和市场饱和度。从消费能力来说，不仅要得到这个城市人均GDP的准确数值，还要得出消费支出和城市发展状况扥大量反映城市消费能力和消费总量的信息。这一部分主要抓住人口规模、消费规律。竞争状态是不是饱和，首先从城市零售业的整体规模、近十年的发展速度和发展状况做宏观说明，然后对城市重要的商业设施进行全方位的普查，包括对它们的规模、经营状况、租户结构等等要进行彻底的调查。

  建筑是不可复制的，一栋建筑物就是一项历史，所以书写历史一定要慎之又慎。对于商业地产项目而言，地产项目的建设必须先做好商业规划，确保项目开发建立在坚实的商业需求的基础之上，这必然的联系到开发商的开发收益。

  有很多开发商都只顾向前推进项目，然后发现有些没有经过充分调研的地方需要改变已经为时已晚。很多项目进行到了建筑阶段或者正在建设阶段，但是在基本的设计方面出现的错误，需要开发商进行改正。最常见的错误是建筑物的柱距、层高、承重等与商业业态的要求发生冲突。